——文：李志军(商业地产策划人)

因笔者从事商业地产策划多年，近日对轻纺业界中“北柯桥、南中大”中的“南中大”经过深入了解后，对中国广州“中大布匹商圈”的起源发展及升级之路进行了梳理和思考，提出了一些个人观点，旨在帮助大家对“中大布匹商圈”有一个深层次的了解。

　一、“中大布匹商圈”的起源及发展情况

中大布匹市场的起源，可追溯到20世纪80年代末，那时候由海印桥桥底摆地摊卖毛线的“走鬼”，自发迁到中山大学南门对面，渐渐地形成了气候。由于地处中山大学校园附近，买卖的商品主要是布料，久而久之被周边居民职员叫中大布匹市场。它的成长发展经历了五个阶段：

(1)、1988年至1996年：摆地摊渡过最困难时期。

1987年，广州市政府全面整顿市容环境，海印桥底不允许摆地摊，几十户摊主只好搬迁，当时有人建议搬到江南西路，有人建议去中大附近，但由于江南西路在当时属于郊区，因此大家还是决定搬到中大校园附近。这里一片荒芜，周边是山地和渔塘，过往人员不多，生意很冷清。到了20世纪90年代初，生意有所好转，开始有北方商人到这里采购毛线，而且采购量也是逐年增大，经营环境也从地摊搬到了瑞康路两边的铁皮棚，还有一个铁床当货架，每个摊位每月工商收费100元。虽然生意还好，但做得很辛苦。

(2)、1996年至2001年：入室经营后面临“内忧外患”。

由于发展初期布市档口密集，而且规划很不规范，消防隐患比较严重。1996年5月，海珠区政府开始对中大布匹市场进行整治、重建，并明确表示：只有对它进行改造、重建才是根本出路。政府把布市原来的地摊、铁棚铺等初步改成砖结构的简易商铺，商户也开始入室经营。当时中大布市面临着“内忧外患”。一方面，布市管理混乱。场内道路狭窄，人车混行，交通条件恶劣，与城中村相互交错，治安问题凸显，盗窃猖獗，还被列进“广东省治安重点整治名单”和“广州十大火灾隐患”。另一方面，布市受各方面的挑战，位于广州大道南的天雄纺织城正好建成开业，政府要求商户全部搬到那里去经营。同时，浙江纺织品服装出口逐年增长，广东与浙江的差距还在不断扩大。

在外部竞争对手发力追赶的时候，早年通过民间自发成长、以临时建筑为主的中大布匹市场渐渐显露疲态，直至2001年后，这一势态才有所好转。

(3)、200l至2004年：快速扩容商圈态势逐渐明朗。

进入2001年，中大布匹市场进入蓬勃发展时期。这一时期，海珠区政府对布匹市场的升级改造取得实效，在初步解决交通、消防隐患的同时，也摘除了“广州十大火灾隐患”的帽子。广州市政府出台了《广州市商业网点发展规划(2003—2010)》、海珠区政府也编制了《中大布匹市场整治规划方案》，把中大纺织商圈列入升级改造的“重头戏”。在2004年，海珠区政府将布市的管理权正式交由凤阳街道办事处，成立了由区政府办公室、公安、工商、税务、城管、公安、规划、交通、环卫等十几个职能部门组成的“中大布匹市场管理委员会”。此时开始，经营环境较为稳定，呈现一个以瑞康路为轴心、向东晓南路周边发展的趋势。

(4)、2004年至2009年：“全球交易中心”浮出水面。

2005年1月1日起，随着我国出口贸易《纺织品与服装协定》的终止，纺织品和服装配额全面取消。后配额时代的来临，意味着企业无论国有还是民营，不论规模大小，都拥有外贸出口权，广州纺织业获得了空前巨大的发展机遇。

针对市场快速扩容带来交通、消防、治安等方面的问题，海珠区委、区政府下定决心，在规划、整治、管理、服务和基础设施建设上采取强有力措施促进市场升级。广州国际轻纺城在这天时地利的良好机遇中迅速崛起，为周边的商铺带来更多商机和繁荣，成为中大纺织商业的旗舰。

(5)、2009年至今“中国轻纺总部经济区”逐步建立

中大布市业的发展虽然经历了金融危机的阻碍，但是经营结构的调整使得市场的恢复期大大缩短，再加上内需的进一步扩大，布市交易已经呈现了良性发展，对于品牌企业谋求的总部战略也对现在有布市条件提出了更高的要求，因此总部经济区的出现就是中大布市未来发展的方向。随着广州长江(中国)轻纺城的正式开业，“中国轻纺总部经济区”形成的条件就逐步成熟。定位为“中国轻纺总部经济区”的广州长江(中国)轻纺城以40万平方米的超大规模使得中大纺织商圈的容量再扩大了一倍，是集采购交易、国际商贸、现代物流、会展、信息咨询、技术交流、人才培训等综合配套功能于一体的面料、辅料一站式采购交易中心，其超前的设计和规划领先国内同类市场20年。加上将于明年开业的“珠江纺织城”，中大布市的规模将接近于浙江柯桥纺织圈，将出现真正意义上旗鼓相当的“北柯桥、南中大”的中国轻纺业格局。二、“中大布匹商圈”的经营思考

中大布匹商圈主要围绕着瑞康路向南发展，延伸到逸景路两边，辐射到广州大道南。目前在中大布匹商圈中聚集了数十个布匹市场，分布情况如下：

1、以长江所属的布市最多(包括长江服装辅料广场、长江纺织城、长江布匹交易城、长江瑞康配料城、广州长江(中国)轻纺城、长江宽大辅料城)，份额已经占据中大商圈的60%，其中广州长江(中国)轻纺城(又称“中国轻纺总部经济区”)面积超过40万平方米。

2、以“全球纺织交易中心”为名的市场份额排名第二的广州国际轻纺城，其经营情况相当不错，加上现代化的建筑结构使其成为中大布匹商圈目前经营最好的单体市场。

3、以“面料交易”为主的中大九州轻纺城市场份额排名第三。

4、其余市场由中大瑞纺布市等零星商铺组成。

5、将于明年开业的珠江纺织城其体量是所有中大布匹市场中比较大的，因未完工暂不列入排名。

目前，纵观整个“中大布匹商圈”归纳起来，有以下几个特点：

1、交易量大，人气旺。中大商圈布匹年交易额已经超过300亿，且在不断上升中，预计2012达到年交易额500亿，交易的辐射面已经不在局限于华南，覆盖了整个中国，甚至部分覆盖全球市场。中大布市每天数万辆车、十几万人次进出，每天上午11点开始堵车，一直到晚上8、9点钟才告畅通。

2、经营品种齐全，辅料交易全球最大。中大布市包括了轻纺行业所有品类的经营，包括针织面料、化纤面料、毛纺面料、丝绸面料、混纺交织面料、棉纺面料、麻纺面料、服装辅料布、家居装饰用布、钮扣/钮扣、烫类、五金类等等近10万个品种，其中辅料交易占据全球交易份额的第一。

3、经营分区不明显。中大布市虽然交易量大，但由于是市场自发经营调整，市场的经营分区存在着产品分区重叠的现象，导致采购商无法在专区进行专类采购，不得不在整个市场到处寻找所需的产品，增加了采购交易的时间成本。

4、车辆交通配套严重滞后。整个商圈500米进出的时间需要1个小时，高峰期甚至更长，严重影响了人流与车流，对经营环境产生了巨大的破坏作用。

5、物流市场规划落后。由于市场是自发成长起来的，许多配套物流根本上没有，导致货物的运输严重存在缺陷，物流平台的缺少，降低了商品交易的速度。

6、旧市场与新市场同存。中大布匹商圈中旧市场继续经营，新市场迅速崛起，从而有了新旧市场同时经营的局面，旧市场主要集中在瑞康路两边，新市场主要以逸景路与瑞康路交汇处为核心，向东延伸到广州大道南，这里集中了广州长江(中国)轻纺城与珠江纺织城两大超级轻纺城。

7、商户经营对配套要求不断提高。由于旧有的市场无法满足商户因经营扩大产生更多配套需要，从而使得许多商户主动迁移或设总部在新的市场中办公。

8、电子商务交易的缺失。由于轻纺产品特别是面料辅料类的分类缺失标准，导致了产品的描述不规范，交易就必须以实物签收交易为主，从而无法真正意义上利用网络平台进行交易，导致电子商务平台的应用不普及。

总体来说，中大布匹商圈是一个有着深厚根基的成熟商圈，但是受到经营硬件的限制，它的发展必须要跳出局限或者重新规划才能有更好的发展，当然并不是要推倒旧市场重建，而是在充分利用旧资源的基础上，提升整个商圈的现代化经营环境，真正树立起中大的品牌化和总部经济区称号。三、“中大布匹商圈”未来的升级思考

根据目前中大的实际情况来看，在短期内大调整是无法实现的，只能通过人为干涉市场功能布局逐步调整中大布市的整体经营规划，新市场科学规划，旧市场部分功能外移动，在此基础上通过物流、仓储的外围配套，以电子商务平台来实现整个中大布市的功能性分区经营。故，对中大布市的未来升级可以按照交易、展示、仓储、物流、商务、总部等功能分区的原则，来规划中大布市的发展，具体为：

1、中大布市的交易区以旧市场为主，旧市场内的所有仓储全部外移，小铺位打通改造成大铺位经营，其目的是：调出仓储既避免了消防隐患减少了交通压力又增加了经营面积；铺位改大则可以改善经营环境，便于采购商交易。此类市场如：长江服装辅料市场、瑞康、瑞纺、中大B区、宽大市场等旧市场。

2、中大布市的展贸区以新建市场为主，其建筑的内部结构和配套设施完全可以打造一个永不落幕的展示区，以展带贸，趋向于国际贸易展示，以大品牌为主力商家，通过高端的影响带动旧市场中低档的交易。此类市场如：广州国际轻纺城、九州纺织广场等新市场。

3、中大布市的总部、商务区以外围新市场为主，其规划中有商务、写字楼、休闲、电子商务、酒店、饮食等功能，通过齐全的配套设施，吸引国内外大品牌进驻设立总部，发挥出它的研发、设计、营销、信息等总部功能，名副其实的成为中国轻纺总部经济区，使得中大布市成为涵盖研发、营销为一体的经济体。此类市场如：广州长江(中国)轻纺城等外围新市场。

4、中大布市的物流、仓储区以外围新市场的配套设施为主，其交通便利及场地宽敞是物流、仓储的有利条件，此功能分区既可承接中大布市的所有物流运输，又可解决中大布市中的交通堵塞问题。此类市场以广州长江(中国)轻纺城的大型配套物流设施为主。

5、中大电子商务平台的建立，通过此平台解决交易区、展贸区在成交后对应于仓储、物流区所需要跟踪的所有货物的进出，真正意义上打造一站式交易平台，据说此平台的建设已经在广州长江(中国)轻纺城中实施。

以上所构思是解决中大整体发展的参考思路，且不需要进行太大工程改造，是比较理想的少投入方法，目前存在的问题是各个市场并不是统一归属，这就使得市场之间存在利益的博弈，这就需要各市场运营商在政府的主持下共同协商调整。

中大布市的发展需要重新规划调整，方能真正意义上赶上柯桥纺织圈，甚至超越。四、后记

“中大布匹商圈”各大市场的经营管理者已经开始重视商圈的整体发展，这对于“中大布匹商圈”来说是一个利好的消息，中大商圈的经营者只有共同筹划，以暂时的小牺牲换取长期的大回报，中大布市的升级之路才能顺利进行。(作者：任职长江企业集团策划经理，全面负责广州长江(中国)轻纺城的运营策划。)

来源： 中国纺织网

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